線引き前住宅の特例的取扱いについて

　線引き前住宅の建築制限の緩和について

　※　適用範囲：福島県が開発許可を所管する、桑折町、国見町、鏡石町、会津美里町

　※　適用開始：令和７年４月１日から

１　線引き前住宅とは

• 　福島県では、実質的に一体の都市と考えられる地域においては都市機能の整備や環境保全等を図るため、都市計画法に基づいて都市計画区域を設定しておりますが、そのうち一部の区域ついては、計画的市街化を図るべき「市街化区域」と市街化を抑制すべき「市街化調整区域」に都市計画区域を区分しております。これを、一般的に「線引き」と称します。

• 　市街化調整区域では、一般的に住宅の建築（改築・用途変更・使用者変更）は厳しく制限されています。

• 　福島県では、昭和４５年１０月１５日に一部の都市計画区域で線引きを行っており、線引き以前に建築されていた市街化調整区域内の自己居住用建築物を「線引き前住宅」として取り扱っています。

２　これまでの取扱いと緩和の背景

• 　これまで、線引き前住宅は市街化調整区域内に存する住宅ではあるものの、線引きによる制限が課される以前より建築されていた住宅であり、既得権を認める関係から、個人間での売買による使用者の変更や同一用途での建て替え等は可能として取り扱ってきました。

• 　一方で、老朽化等の事情で線引き前住宅を取り壊してしまうと、その後の土地には線引き以後の市街化調整区域の制限が適用されるため、住宅の再建築は不可とする運用をしてきました。

• 　また、不動産会社が一時的に線引き前住宅を取得し、買取再販を行うことも用途変更とみなし、認めておりませんでした。

• 　しかし、近年では空き家の増加が問題視されており、使用者が不在となり空き家となった住宅は適切に除却、利活用を図るべく、令和５年６月には空き家対策特別措置法も改正されています。この改正は、管理不全の空き家に対して固定資産税の住宅特例を適用除外にする等、危険な空き家の除却を勧奨する内容となっていますが、除却後に住宅の再建築を不可とするこれまでの取り扱いは、改正法と相対するものであり、管理不全の空き家の除却を妨げる要因の一端となっている可能性があると考えられました。

• 　また、民間の不動産会社による空き家の流通促進の重要性や空き家の個人による管理の限界を踏まえ、これまでの線引き前住宅の取り扱いの見直しを図るものです。

３　緩和の概要

　（１）　線引き前住宅の使用主体の変更は、これまで通り可能です。

　（２）　○　線引き前住宅の改築（建て替え）は、これまで通り可能です。

　　　　　　※　面積要件：改築後の床面積が従前の床面積の１．５倍又は２８０平方メートル以下

　　　　　○　また、線引き前住宅が除却されていても一定の条件を満たしていれば住宅の再建築が可能です。

               ※　一定の条件：再建築後の床面積が従前の床面積の１．５倍又は２８０平方メートル以下で次のすべてに該当する場合

　　　　　ア 再建築を予定している敷地に線引き前住宅が建築されていたことが登記事項証明書等により確認できること。
      　　　イ 再建築を予定している敷地が市町村の固定資産課税台帳に記載されており、課税地目（現況地目）は原則として宅地で賦課されていること。
      　　　ウ 再建築を予定している敷地は線引き以後、不適法に土地の拡張や分割が図られていないこと。
      　　　エ 再建築を予定している敷地は線引き以後、都市計画法上の許可を受けていないこと。
        　　ただし、公共施設の整備が見込まれる場合や敷地を分割して複数の住宅を建築することは認められない。​

　（３）　○　線引き前住宅を不動産会社が一時的に取得し、改築して売買することが可能です。

　　　　　　※　面積要件あり。また、一時取得中に用途の変更はできません。

　　　　　○　線引き前住宅が除却された敷地を不動産会社が取得し、住宅を再建築して売買することも可能です。

　　　　　　※　（２）の一定の条件を満たす場合に限られます。

　　※　詳細については４取扱い通知本文をご覧願います。

　　※　特に（２）、（３）の取扱いについては都市計画法施行規則第60条の規定に基づく開発行為又は建築に関する証明書の申請にも関わる内容ですので、土地所管の建設事務所行政課に必ず事前相談願います。

４　取扱い通知

　○　市街化調整区域における開発許可制度の運用について（通知）＜線引き前住宅の特例的取扱い＞ [PDFファイル／63KB]

　○　通知の概要資料 [PDFファイル／107KB]

５　参考

　　これまでの通知内容については、都市計画法による開発許可の手引きを参照願います